Nas últimas semanas assistimos ao upgrade dos ratings da República Portuguesa e dos principais bancos nacionais para níveis que alguns já não recordam; a República viu a Moodys subir-lhe um notch/nível, tendo os maiores bancos do sistema sido premiados com uma subida de dois. Estas subidas demostram que a redução de risco da dívida pública portuguesa é efectiva e que a redução do rácio da Dívida sobre o Produto Interno Bruto afecta positivamente a avaliação do país pelas grandes empresas de rating internacionais. Em paralelo, também o esforço de limpar e fortalecer balanços (o rácio de “NPL” reduziu nos últimos anos e a rentabilidade subiu substancialmente) levado a cabo pelas entidades bancárias deu os seus frutos, frutos para os quais a melhoria do risco da República incontestavelmente contribuiu.
Parece, assim, evidente, que o esforço feito na redução da dívida compensou na percepção do risco de crédito do país: sendo o rating um indicador importante para boa parte dos investidores internacionais, a melhoria do rating da República levou ao incremento do número de investidores que olham, e compram, dívida nacional.
Mas, se assim é, porque aumentam os custos da dívida para todos os intervenientes económicos, quando um maior interesse na aquisição de dívida da República deveria ditar um menor custo do dinheiro?
Convém ter presente, que o custo global da dívida resulta da soma de uma taxa de referência e de um spread de crédito, este último variando em função do risco do próprio emitente. Deste modo, se a taxa de referência aumenta por via do aumento da taxa de referência do Banco Central Europeu (BCE) o custo do dinheiro terá de aumentar, não obstante diminuam, quer o risco de crédito, quer o spread. Ou seja, apesar de termos de pagar o dinheiro mais caro por efeito do aumento da taxa de referência, pagá-lo-íamos ainda mais caro não fora a redução de spread a que temos assistido no custo de funding da República, a qual não apenas amortece parcialmente a subida da taxa de referência, como mantém estáveis, e até mais baixos, os spreads praticados pelas entidades financeiras nacionais.
Nos últimos anos a atratividade de Portugal tem-se sentido em vários sectores, não só no turismo e no investimento residencial, mas também na capacidade de atrair investimento. Ora, não é irrelevante que a dívida publica portuguesa atraia cada vez mais investidores, já que quanto maior a procura (e compra) de dívida portuguesa por investidores estrangeiros, menores serão os respetivos custos, mas menor será também a necessidade de os Bancos do sistema alavancarem a República. E se diminui o recurso pela República ao crédito dos bancos nacionais, estes estarão seguramente mais disponíveis para emprestar à economia local.
É sabida a interação entre a promoção imobiliária e as necessidades de crédito, com a banca nacional sempre presente em boa parte dos projectos imobiliários nacionais o que, no passado, teve custos bem conhecidos. Mais conservadores e com análises de risco bem mais finas, os bancos nacionais continuam hoje a garantir que promotores capitalizados e/ou projectos com pressupostos sólidos tenham acesso ao crédito.
Ao mesmo tempo e dada alguma rigidez de actuação das entidades bancárias, outros agentes económicos têm surgido com efectivo contributo na dinamização do mercado de financiamento; vários fundos de investimento estão hoje disponíveis para dar crédito a projectos de promoção imobiliária desde o seu início, com a compra do terreno, até à finalização da obra. Operando inicialmente na franja dos projectos sem acesso à banca comercial, estas entidades competem hoje com a banca tradicional, oferecendo maior celeridade nos tempos de decisão e montagens financeiras mais elásticas, se bem que igualmente sólidas, que permitem dar cobertura de crédito a projectos que, de outro modo, dificilmente a teriam.
Um promotor tem hoje a oferta de uma multiplicidade de instrumentos até há uns anos desconhecidos: bridge finance, crowd funding, mezzanine loans entre outros, asseguram a existência de um produto financeiro para cada passo do projecto, não esquecendo o crédito à construção para o qual a banca tradicional continua a ter liquidez disponível.
Se há liquidez há financiamento; se há financiamento há promoção imobiliária. Tudo razões para enfrentarmos o próximo ano com alguma confiança.
Artigo de Opinião de Francisco Dias, Head of Financial Advisory, publicado na Magazine Imobiliário no dia 4 de Novembro 2023.
