Como vem sucedendo todos os anos, a Worx Real Estate Consultants antecipa o lançamento do WMarket 2023-2024, a publicação anual que analisa o comportamento no ano transato dos diferentes setores do imobiliário comercial em Portugal, com uma síntese das principais conclusões e tendências para o ano em curso.
O contexto caracterizado por taxas de juro elevadas condicionou amplamente a procura pela compra de casa em 2023, o que se traduziu numa quebra de 17% nas vendas (131 mil casas vendidas em Portugal no ano transato).
No entanto e em termos anualizados, o decréscimo do número de vendas não teve repercussão nos preços. Com efeito, em 2023, o preço médio de venda, a nível nacional, aumentou nos imóveis novos para 8% – 4.045€/m² – e 9% – 2.116€/m² – nos imóveis usados.
A nível regional, a Área Metropolitana de Lisboa e o Algarve destacam-se entre as zonas mais penalizadas em termos de quebra da procura nos primeiros trimestres do ano, sendo que se refletiu em ajustes no preço de venda nos últimos trimestres. Contudo, no computo anual, ambas as regiões evidenciaram o maior incremento dos preços de venda no acumulado de 2023.
Em termos globais, o comportamento da Área Metropolitana de Lisboa acompanhou o comportamento global do mercado nacional, registando uma quebra de 24% na procura por casa – total de 38.370 fogos vendidos em 2023- o valor mais baixo desde 2016.
Ainda na Área Metropolitana de Lisboa, apesar do cenário de contração da procura apurado nos primeiros trimestres de 2023, o último trimestre do ano evidenciou já uma ligeira recuperação das vendas, ainda que abaixo da média dos anos anteriores, a qual foi de 12.000 fogos por trimestre.
Conforme assinalado, nos dois últimos trimestres do ano os preços na Área Metropolitana de Lisboa ajustaram em baixa, com uma quebra em todos os concelhos à exceção de Cascais, Odivelas e Alcochete.
Relativamente ao município de Lisboa, embora tenha assinalado uma contração da procura na ordem dos 20%, manteve-se a tendência de crescimento do preço médio de venda, que rondou os 6.940€/m² para novos e 4.210€/m² para usados.
Na região Norte, a Área Metropolitana do Porto registou, de igual modo, uma quebra nas vendas, ainda que menos acentuada (16%). Neste caso, a redução da procura já se refletiu num ajuste de 4% no preço dos imóveis novos, tendo, todavia, os imóveis usados mantido a respetiva trajetória de crescimento no ano transato.
O preço de venda no município do Porto rondou, após um incremento anual de 9%, os 2.700€/m² nos imóveis usados, enquanto a desaceleração nos imóveis novos fixou o preço médio em 4.300€/m². Neste contexto, é de realçar que o último trimestre do ano patenteou uma quebra de 7%, de igual modo, no preço dos imóveis usados.
Para o ano em curso e do lado da oferta, não se antevê uma aceleração substancial da promoção dado o aumento pouco expressivo (5%) do número de fogos licenciados em Portugal. Efetivamente, com um total de 6.085 novos fogos licenciados, a Área Metropolitana de Lisboa, segundo dados do INE, assinala inclusivamente o valor mais baixo de novos licenciamentos desde 2020.
Em suma, o mercado residencial em 2023 observou uma redução considerável das vendas no primeiro semestre cujas repercussões no preço se fizeram sentir no segundo semestre, tanto nos imóveis novos como nos usados.
Porém, o reduzido nível de promoção deverá perpetuar o forte desequilíbrio latente no mercado entre a procura e a oferta, o que inibe um ajustamento significativo dos preços. Efetivamente, no último trimestre do ano já se verificou uma ligeira recuperação da procura, assim como uma redução do tempo de absorção, o que poderá ser ainda enfatizado pela eventual descida das taxas de juro no decurso do corrente ano de 2024.
No contexto, será pouco plausível uma descida substancial dos preços de venda no mercado residencial, admitindo-se, contudo, que os mesmos tendam para um crescimento moderado ou para a estabilização, estabilização que, no primeiro semestre do ano, deverá também caracterizar o comportamento da procura, não obstante e no segundo semestre a eventual descida das taxas de juro possa induzir um novo crescimento, porventura mais ligeiro do que o registado em anos anteriores.
Publicado no Jornal Económico a 27 de Fevereiro 2024.
