Como vem sucedendo todos os anos, a Worx Real Estate Consultants antecipa o lançamento do WMarket 2023-2024, a publicação anual que analisa o comportamento no ano transato dos diferentes setores do imobiliário comercial em Portugal, com uma síntese das principais conclusões e tendências para o ano em curso.
Em 2023, Portugal atraiu mais de 1.606 milhões de investimento em imobiliário comercial o que, todavia, representou uma quebra de 45% face ao ano anterior. O setor hoteleiro granjeou o maior volume de investimento com 640 milhões de euros, representando 40% do volume total.
Ainda que tenha sido um dos setores mais resilientes, a par do retalho, o setor hoteleiro não deixou de ser imune ao contexto de incerteza, revelando um decréscimo de 30% face ao ano anterior.
No que diz respeito às principais transações do ano, importa sublinhar o papel da Arrow Global como principal comprador, sendo responsável pelos maiores negócios do ano, nomeadamente o portfólio de hotéis Dom Pedro por 250 milhões de euros, o Palmares Ocean Living e o Hilton Vilamoura.
Manifestamente a atratividade do setor foi, como nos anos anteriores, impulsionada pelos excelentes resultados operacionais do turismo em Portugal, resultados que suplantaram todos os records anteriores tanto em matéria de procura dormidas como de receitas.
Efetivamente, Portugal assinalou mais de 77 milhões de dormidas e 30 milhões de hóspedes em 2023, evidenciando um crescimento superior a 10% face ao ano anterior.
Neste contexto, a região Norte distinguiu-se com o maior incremento no número de dormidas, seguida da Área Metropolitana de Lisboa.
Relativamente aos principais mercados emissores, o Reino Unido continuou a representar o principal mercado internacional com 17% das dormidas, seguido da Alemanha e Espanha.
Refletindo sobre a performance operacional, os alojamentos turísticos geraram mais de 6 mil milhões de proveitos totais em 2023 – o valor mais elevado alguma vez assinalado – o qual traduz um aumento de 20% face ao ano anterior e de 40% face ao período pré-pandemia.
Note-se que no respeitante à taxa de ocupação, se em 2022 esta ainda se encontrava abaixo dos valores do período pré-pandemia, a realização das Jornadas Mundiais da Juventude terá impulsionado em 9% o respetivo crescimento face ao ano anterior, fixando-a, em 2023, em 66%. Ainda assim, importa realçar que, apesar do crescimento da taxa de ocupação no último ano, em Lisboa e no Porto esta encontra-se ainda se encontra abaixo dos valores pré-pandemia.
Seguindo a mesma tendência, o preço médio por quarto (ADR) registou um incremento de 9% no último ano, fixando-se em 113€, o que resultou num crescimento ainda mais expressivo (15%) do rendimento médio por quarto (RevPAR) para 64,8€.
Num contexto regional, os resultados das receitas foram particularmente positivos nas regiões autónomas da Madeira e dos Açores, com um aumento anual, respetivamente, de 22% e de 19% no RevPAR, representando um incremento de cerca de 50% a 60% face a 2019. Relativamente a 2022, as regiões de Lisboa e do Norte assinalaram igualmente incrementos na ordem dos 19% e dos 17%, respetivamente.
Ao nível concelhio, Lisboa evidenciou um preço médio a rondar os 146 €, que aliado a uma taxa de ocupação de 72% terá resultado num rendimento médio por quarto de 105€, evidenciando um crescimento de 21%. Neste âmbito, os hotéis de três estrelas observaram o maior incremento do RevPAR, em virtude do maior aumento da tarifa por quarto ocorrido no último ano. Já os hotéis de cinco estrelas, comparativamente ao período pré-pandemia, registaram o maior aumento no preço do quarto, fixando-se o mesmo, no ano transato, em 246 €.
No que se refere à oferta, Portugal contabilizou a abertura de 56 estabelecimentos hoteleiros em 2022, representando um acréscimo de mais de 3.000 quartos no mercado. Para os próximos dois anos, espera-se um total de 120 novos projetos, o que se deverá traduzir num acréscimo de 12.000 unidades de alojamento por todo o país, sendo que a região Norte granjeia mais de um terço desta nova oferta. Estre as aberturas mais aguardadas este ano, destacam-se a estreia das marcas Andaz (grupo Hyatt) e The Standard em Lisboa, assim como o projeto The Social Hub Porto Bonjardim e o The Lince Santa Clara Historic Hotel no Porto.
Quanto a perspetivas para este ano, o turismo deverá manter o desempenho positivo revelado no último ano, ainda que com um crescimento limitado pelo contexto de inflação elevada, acima dos 2%, que deverá continuar a condicionar o rendimento disponível das famílias para o turismo e lazer. Assim sendo e tendo em consideração o efeito multiplicador das Jornadas Mundiais da Juventude no último ano, não se antevê um crescimento do nível de procura, mas antes uma estabilização do número de dormidas e até eventualmente uma ligeira quebra nas taxas de ocupação por efeito da entrada de novos hotéis no mercado.
Publicado no Diário Imobiliário no dia 1 de Março 2024.
