A WORX REAL ESTATE CONSULTANTS acaba de lançar o WMarket Review Mid-year 2025, a publicação bianual que analisa os diversos setores do imobiliário comercial em Portugal.
A WORX destaca os principais indicadores de cada um dos segmentos abordados concluindo que, no primeiro semestre do ano, o imobiliário comercial em Portugal atraiu mais de 1.230 milhões de euros o que traduz um aumento de 76% face ao período homólogo.
Apesar do desafiante contexto geopolítico, o imobiliário manteve atratividade face ao mercado de capitais, beneficiando da expectativa de descida mais rápida das taxas de juro e das perspetivas positivas sobre o nível de rendas e yields no curto prazo em Portugal.
No seguimento do aumento dos fluxos de capital, as yields prime registaram uma redução geral de 25 pontos base desde o início do ano, exceto no caso dos centros comerciais prime. Os valores de capital aumentaram, em termos homólogos, entre os 9% no segmento de escritórios e os quase 20% no comércio de rua, aumentos conseguidos tanto por via de compressão das yields como por via do aumento de rendas.
Escritórios
O mercado de escritórios em Lisboa registou um volume de absorção de 98.500 m2 no primeiro semestre do ano, cerca de 32% aquém do período homólogo.
A procura ativa mantém-se sólida, embora o atual contexto macroeconómico esteja a prolongar os ciclos de decisão e a tornar os critérios de seleção dos ativos mais rigorosos.
O CBD (zona 2) atraiu o maior volume de absorção, de 45%, com destaque para a compra antecipada de dois edifícios, com um total de 32.000 m2, no novo projeto Entrecampos pelo Banco de Portugal.
A renda prime situa-se em 29,00 €/m2/mês, mantendo, para já e na Grande Lisboa, uma trajetória de valorização, particularmente em ativos com certificações de sustentabilidade e características premium.
Retalho
O mercado de retalho manteve uma dinâmica positiva, apoiada pelo crescimento do turismo, pela recuperação da confiança dos consumidores e pela evolução para conceitos omnicanal.
O dinamismo evidenciado atingiu todos os distintos segmentos, com os centros comerciais a manter os bons indicadores de procura e ocupação e os retail parks a evidenciarem a aposta de promotores/investidores na abertura de novos projetos.
Deste modo, tem-se registado o aumento das rendas prime, para valores que ultrapassam já os níveis pré-COVID. Ou seja:
- a renda prime do comércio de rua em Lisboa marca atualmente 140,00 €/m²/mês;
- os centros comerciais registam uma renda prime de 105,00 €/m²/mês;
- nos retail parks as rendas apontam para12,50 €/m²/mês.
Observa-se, assim, uma tendência de valorização das rendas prime em localizações prime, suportada pela escassez de espaços de qualidade e pela resiliência da procura.
Industrial e logística
O setor industrial e logístico registou mais de 206.500 m² ocupados no primeiro semestre do ano, 50% abaixo do mesmo período de 2024.
Não obstante, o setor manteve atratividade, sobretudo para projetos build-to-suit e para operadores com estratégias de nearshoring, last mile e centros de distribuição automatizados.
A renda prime no eixo prime Castanheira-Azambuja (zona 1) encontra-se em 5,25 €/m2/mês; já em Lisboa (zona 3) e no Corredor Oeste (zona 7) registaram-se rendas prime de 6,75 €/m2/mês, fruto da proximidade da distribuição ao cliente final. É, assim, natural, que nos eixos com maior pressão de procura as rendas continuem a registar uma tendência de crescimento.
Hotelaria
A procura nos alojamentos turísticos atingiu 36,4 milhões de dormidas, que se traduzem em 14,9 milhões de hóspedes acomodados até junho de 2025. Estes valores estão 2% e 4%, respetivamente, acima do mesmo período do ano anterior.
Tanto as receitas como a performance operacional revelaram-se robustas, com crescimentos homólogos de 8%. No total, foram arrecadados 3.000 milhões de euros de proveitos e um rendimento médio por quarto (RevPAR) de 62,1 € no período de referência.
Os principais indicadores operacionais mantêm a tendência positiva, impulsionada pela procura dos mercados externos e pelo reposicionamento do produto nacional num patamar de maior valor acrescentado.
Residencial
O mercado residencial continuou a tendência positiva dos últimos anos, seja na procura, seja nos valores de venda. No concelho de Lisboa venderam-se 5.250 apartamentos no primeiro semestre de 2025, com um valor médio de venda de 5.060 €/m², 8% acima do valor de venda do primeiro semestre do ano anterior. Na cidade do Porto, no total do semestre foram vendidas 3.160 habitações, a um valor médio de 3.570 €/m², representando um aumento homólogo de 12%.
Face ao percurso do primeiro semestre do ano, tudo indica que o mercado continua a beneficiar de níveis de procura sustentados, apontando para uma continuidade da evolução positiva dos preços com particular valorização em ativos mais diferenciadores e bem localizados.
A propósito desta análise, Pedro Rutkowski, CEO da Worx Real Estate Consultants, reforça: “Na atual situação geopolítica, a Europa tem vindo a beneficiar da deslocação de alguns tradicionais investidores (e investimentos), sobretudo de países latinos, do mercado americano para o espaço europeu. Portugal, particularmente, beneficia também do facto de, estando na Europa, se encontrar geograficamente mais distante das zonas de conflito bélico e não depender energeticamente da Rússia, fatores que o favorecem como destino de investimento.
Em termos prospetivos, o contexto atual é desafiante: a alteração das políticas de emigração poderá estrangular ainda mais a oferta de mão de obra de uma economia que dela muito carece e contribuir para o contínuo decréscimo da população. Em paralelo, Portugal e as demais economias europeias terão de absorver e incorporar os efeitos, ainda imprevisíveis, de um acordo Europa/EUA cujos termos são inquietantes. E o contínuo formalismo e burocracia europeus, mesmo que bem-intencionados, criam custos de contexto que limitam a competitividade das empresas europeias face às suas congéneres norte americanas.
Ainda assim, num cenário de tanta incerteza, o mercado imobiliário português demonstrou a sua maturidade e resiliência ao longo de todo o primeiro semestre do ano, havendo razões para acreditar que o mesmo acontecerá por todo o ano de 2025,
É esta a nota de lúcido otimismo que o WMarket Review Mid-year 2025 permite deixar, numa publicação que resulta da N/ convicção, agora mais do que nunca, de que um mercado mais transparente, com dados, perspetivas e tendências devidamente trabalhados e fiáveis, é mais capaz de atrair investidores qualificados. E que níveis de serviço de excelência no setor imobiliário só se conseguem com uma área de Research que acompanhe e trate, a par e passo, o comportamento do mercado e as suas diferentes oscilações, sobretudo em situações tão voláteis como a presente,
É isso que fazemos na WORX e essa é a justificação para um percurso de praticamente 3 décadas num setor progressivamente mais exigente, mas no qual pretendemos continuar a ser um parceiro de referência em toda a cadeia de valor do ciclo imobiliário. “
