Há cerca de um mês, o MIPIM, a principal feira internacional de imobiliário, serviu como ponto de observação para tendências que, entretanto, se confirmam no terreno. Neste contexto, Portugal afirmou-se e os retail parks voltaram a ganhar protagonismo, lado a lado com a hotelaria e a logística. Os números sustentam este otimismo: o investimento em imobiliário comercial em Portugal superou os 2.750 milhões de euros em 2025, refletindo um crescimento de 14% face a 2024. Para 2026, a perspetiva aponta para uma recuperação na ordem dos 3.000 milhões de euros, caso se mantenham as condições de estabilidade e confiança no mercado.
O protagonismo dos Retail Parks em Portugal
Os retail parks destacaram-se pela forte procura que continuam a gerar junto dos investidores. Em vários momentos, ficou evidente a preferência por ativos com formatos de conveniência, presença de retalho alimentar e boa ligação à rede viária. Os dados confirmam esta dinâmica: a renda prime dos retail parks atingiu os 13,00 €/m²/mês no final de 2025, num contexto em que Portugal registou um dos maiores crescimentos de vendas de retalho na Europa, com um aumento de 5% face ao ano anterior. Essa tendência reflete-se também na nossa atividade recente, nomeadamente na transação do Retail Park Matosinhos, um ativo core que combina escala, diversificação funcional e localização estratégica, oferecendo ainda potencial de valorização de renda. No fundo, muitos investidores continuam a ver este segmento como uma oportunidade para conjugar rentabilidade estável com um risco operacional relativamente controlado.
Para além dos retail parks, houve ainda dois grandes eixos de conversa. Primeiro, a hotelaria, onde a presença de investidores com interesse em hotéis foi visível, apoiada por um pipeline sólido em destinos urbanos e de lazer, e pela percepção de que a procura turística continua estruturalmente forte. Os indicadores reforçam essa confiança: em 2025, o alojamento turístico em Portugal totalizou 82,1 milhões de dormidas (+2% face ao ano anterior), com proveitos globais de 7.150 milhões de euros (+7%). O foco não ficou apenas na operação corrente, mas também na capacidade de os hotéis reforçarem a experiência local, beneficiarem de estratégias de reposicionamento e integrarem-se em conceitos de uso mais flexível, seja através de modelos de gestão mais ativa, seja pela valorização de localizações com identidade própria. Foram ainda referidos hotéis de escala intermédia e conceitos mais próximos de hotéis boutique, que estão a despertar maior interesse junto de entidades internacionais que procuram combinações entre localização estratégica, narrativa de produto e potencial de criação de valor ao longo dos anos.
Na logística, um dos setores mais discutidos, a atenção recaiu sobre localizações estratégicas nas grandes áreas metropolitanas. O setor registou uma absorção de cerca de 485.000 m² em 2025, com as rendas prime a atingir os 5,65 e os 7,00 €/m²/mês no eixo Castanheira–Azambuja e Lisboa respetivamente, valores que refletem a escassez de produto de qualidade e a pressão crescente da procura. As yields prime mantiveram-se estáveis entre os 5,25% e os 5,50%. Em termos de perfil de investimento, destacou-se a apetência por estratégias value-add, sobretudo em ativos industriais e de armazém com potencial de otimização, reposicionamento ou desenvolvimento, atraindo operadores nacionais e internacionais interessados em reforçar presença em Portugal. Para algumas entidades que ainda não estão presentes no país, foi precisamente neste setor que houve maior curiosidade e vontade de explorar oportunidades futuras.
Fora destes três setores, destacaram-se ainda alguns temas transversais que estiveram em evidência durante o MIPIM. Houve interesse em formatos alternativos, como selfstorage ou ativos industriais mais flexíveis, assim como em soluções de financiamento privado. Em paralelo, notou-se também uma maior atenção a segmentos especializados, como branded residences, builttorent e student housing, que representaram conjuntamente cerca de 14% do investimento total em 2025. O foco esteve sempre em estratégias onde a criação de valor vai além da compressão de yield, assentando na forma como os ativos são pensados, reposicionados e geridos ao longo do tempo.
Do ponto de vista global, observou-se menor dinamismo na presença do Médio Oriente, em grande parte devido ao atual conflito na região, enquanto Portugal e Espanha registaram bastante afluência. Isso reforça a ideia de que o interesse no país poderá aumentar num futuro próximo, e os números parecem corroborá-lo, com as yields prime a registarem uma compressão geral de 25 pontos base ao longo de 2025. Embora a oferta disponível continue limitada e muitas decisões de investimento permaneçam seletivas, o mercado mostra hoje uma leitura mais madura e seletiva, em que Portugal é analisado não apenas em termos de preço, mas também à luz dos fundamentos e das formas como se pode criar valor em todos os setores ligados ao commercial real estate.
Abril, 2026