Análise do 1º trimestre de 2023
Após o ano histórico de 2022, com Portugal na 4ª posição de melhor performance no contexto europeu e o volume de absorção a atingir o pico, a procura de escritórios no 1º trimestre de 2023 parece manter-se resiliente aos fatores externos adversos, mas com um arranque gradual e ponderado.
No 1º trimestre de 2023, a Worx Real Estate Consultants aponta para um volume de absorção de 20.300 m2 de espaços de escritórios na Grande Lisboa, distribuído por 42 operações. Excluindo a própria ocupação da Fidelidade com 28.000 m2 na sua futura sede contabilizada no 1º trimestre do ano passado – situação que este ano não teve semelhança nos primeiros 3 meses –, a procura encontra-se 44% abaixo de 2022, após o volume histórico de 64.200 m2 no período homólogo.
A ocupação da Code for All de 2.840 m2 no edifício Gonçalves Zarco na zona ribeirinha, que contou com a intervenção da Worx, e da Hipoges na Torre Oriente do Colombo com 2.085 m2, protagonizaram as maiores operações do 1º trimestre de 2023 Assim, a Zona Emergente (zona 3) e o Corredor Oeste (zona 6) foram as zonas que concentraram a maior parte da procura, 19% e 18% respetivamente.
Previsões no mercado de escritórios para 2023
No mercado continuam a registar-se diversas novas procuras de empresas que se estão a instalar em Portugal pela primeira vez, o que associado à crescente absorção de espaços dos operadores de flex office, irão caracterizar a dinâmica ocupacional no mercado de escritórios de Lisboa em 2023.
Segundo o recente relatório The Coworking Market in Europe – 2022 Overview, do BNP Paribas Real Estate, os coworkings estiveram bastante ativos no mercado em 2022, ao atingir o melhor ano de absorção até agora, com 23.800 m2, e a Worx está a acompanhar esse crescimento ao ter estado envolvida na colocação de 42% destes operadores. A WeWork, o Idea Spaces e o LACS foram os principais ocupantes e há muitas mais operadoras internacionais a querer entrar em Portugal, o que evidencia a consolidação dos flex offices no mercado nacional.
João Carlos Simões, CEO e co-fundador do IDEA Spaces, afirma que “o crescimento dos espaços de trabalho flexíveis é inevitável, tendo em consideração a procura crescente de empresas e profissionais, nacionais e internacionais. A atratividade do país – e em particular da cidade de Lisboa – para empreendedores, não deixará abrandar a procura. O próprio IDEA Spaces vai em 2023 aumentar novamente a sua rede, expandindo-se para zonas da cidade com menor oferta (como o Beato, com a aquisição do NOW), diversificando também na sua tipologia de oferta. As vantagens do cowork face ao arrendamento tradicional são já evidentes para a grande maioria dos trabalhadores e empresas, o que faz com que surjam também necessidades particulares, e – consequentemente – exijam maior capacidade de resposta por parte dos operadores; quer no espaço disponível, quer na sua proposta de valor.”
Os sinais de um potencial abrandamento ainda são muito pontuais e recentes, vindo principalmente das empresas tecnológicas como a Google, Microsoft, Amazon e Meta, que têm anunciado despedimentos coletivos globais. Analisando os dados dos despedimentos coletivos anunciados em Portugal, de acordo com a DGERT, os números de 2022 estavam em linha com os últimos 6 anos à exceção do ano da pandemia, mas em janeiro de 2023 o número mais que duplicou com especial preponderância em micro e pequenas empresas e atividades da indústria transformadora.
Antecipa-se que as forças macroeconómicas venham também a impactar o mercado de escritórios nos próximos anos, contudo, com um desfasamento temporal e um impacto reduzido face a outros sectores, dada a resiliência histórica do setor de escritórios e a atratividade da capital no contexto internacional.
A taxa de desocupação poderá aumentar em 2023, mas não de forma substancial, uma vez que 95% dos espaços a ser concluídos nesse ano estão já pré-arrendados e se espera que a procura continue acima da média dos últimos 5 anos. Os principais projetos em pipeline, inclusivamente os especulativos, continuam a avançar com grande urgência para dar resposta a uma procura robusta, sobretudo nas localizações mais centrais da cidade.
A taxa de desocupação deverá assim apresentar um comportamento caracterizado por uma dinâmica a duas velocidades – reduzida disponibilidade nas zonas mais centrais de Lisboa e em edifícios novos/remodelados, e níveis mais elevados de desocupação em zonas periféricas, sem acesso a metro e em que o parque de escritórios esteja mais desatualizado face aos atuais requisitos das empresas.
Segundo Bernardo Zammit e Vasconcelos, Head of Agency da Worx: “É evidente uma certa desacelaração da procura por parte das empresas – já desde o último trimestre de 2022 –, contudo, não nos parece caso para alarmismos, pois o fluxo de procura mantém-se estável, com empresas nacionais e internacionais de vários sectores de atividade a procurar novos espaços de trabalho, mais adaptados às necessidades dos seus trabalhadores. Essa sim, uma clara tendência para os próximos anos: a evolução dos espaços de trabalho para instrumentos de atração e retenção, em vez de servirem somente como sites de operação/produção.”
As rendas prime mantém-se estáveis nos €26/m2/mês, sendo que nos próximos tempos os proprietários deverão estar mais disponíveis para prestar incentivos e contribuições de forma a motivar as empresas a optar pela mudança de espaços. Alguns empreiteiros já estão a sentir uma diminuição lenta no custo e melhorias nos timings de entrega de materiais de construção, mas os custos e os prazos dos fit-out dos inquilinos ainda vão demorar algum tempo a diminuir/estabilizar respetivamente.
11 de abril de 2023
