Todos os anos somos desafiados a antever o ano que temos pela frente e é nesse âmbito que lançamos um estudo aprofundado sobre o mercado imobiliário comercial, que analisa dados do ano anterior e aponta algumas tendências para o ano seguinte. O WMarket Review Year-end 2022-2023 recentemente publicado define tendências para 2023, mesmo sabemos que ao longo de 12 meses toda a performance pode ter comportamentos diferentes, dada a rapidez da mudança de contextos que se vive atualmente.
Apesar da conjuntura internacional, a resiliência do mercado ocupacional manteve-se robusta, e 2022 foi um ano histórico no setor de escritórios, com um valor de absorção de 272.000 m2 na Grande Lisboa. Da mesma forma, também o investimento no mercado imobiliário comercial teve o seu terceiro melhor ano de sempre, com mais 3400 milhões de euros de investimento, contrariando a tendência europeia de retração neste mercado. De uma forma geral, todos os setores do imobiliário tiveram uma boa performance em 2022.
O setor da hotelaria e turismo continua a ter um grande potencial de desenvolvimento, sendo um dos setores chave da economia nacional, e estando já muito próximo dos valores pré-pandemia. Nos setores da indústria e da logística, os impactos da pandemia e da guerra refletem-se ainda, com a necessidade do aumento da autonomia da capacidade produtiva europeia. Também o setor residencial continuará ainda a crescer, com a procura a manter-se elevada, face à escassez da oferta.
Todos estes indicadores permitem olhar para 2023 com otimismo e acreditar que todos os setores poderão ter bons desempenhos. Atente-se que, com este quadro, não estou a dizer que tudo será fácil, pois estamos já a viver um desafio económico, fruto deste cenário do aumento da taxa de juro e da inflação.
O desafio manter-se-á no presente ano, mas temos de ser realistas e assumir que os últimos oito anos foram totalmente atípicos, com taxas de juro negativas, e agora temos, forçosamente, de normalizar e voltar às taxas de juro positivas. Estamos a viver novamente um período de transição que, como se sabe, são tempos desafiadores e exigentes, mas também aqueles nos quais as empresas mais se reinventam. A urgente procura da sustentabilidade e responsabilidade social aplicada ao setor imobiliário vai ser, por exemplo, uma das situações em que o mercado vai continuar a reinventar-se e a encontrar oportunidades económicas de grande impacto.
Se quisermos olhar para o futuro e dividir o mercado imobiliário para 2023 entre aquilo que serão os desafios e as oportunidades, diria que ao nível dos desafios alguns não são novos, como a contínua falta de mão-de-obra crítica na construção, ao qual se junta o aumento do custo da matéria-prima (os materiais de construção aumentaram 18,6% em termos homólogos em setembro de 2022). Houve uma disrupção em todos os setores, que ainda vai demorar a normalizar. Com o aumento do custo de construção houve, naturalmente, um aumento do preço do metro quadrado, o que é agravado por uma falta de oferta de imobiliário residencial. É preciso repensar o imobiliário residencial, dando resposta a necessidades mais modernas e adaptadas à realidade atual: áreas menores, mais funcionais e com valores mais baixos por fogo, suportáveis pelo comprador português. Também esperamos ver o desenvolvimento de projetos “construir para arrendar” (BTR – Build to Rent), que são sem dúvida a maior tendência e do total interesse do Estado, embora tenham de ser criadas condições para que o setor possa apostar neste mercado tão incipiente.
No setor dos escritórios, assistimos a um grande receio da nova tendência do teletrabalho e do impacto que isso teria no mercado, mas felizmente, a minha experiência não o dita dessa forma. Houve um impacto, mas a verdade é que acabou por não ser significativo. Na maioria das áreas de negócio continua a haver necessidade de ter as equipas presentes no escritório, porque as empresas são constituídas por pessoas e o contacto presencial faz toda a diferença. As empresas continuam a procurar espaços de escritórios com grandes áreas, preocupando-se ainda mais com espaços colaborativos e de lazer, garantindo o bem-estar e a qualidade do ambiente de trabalho dos colaboradores.
O setor da indústria está também a passar por uma fase de readaptação. Os fatores geopolíticos e socioeconómicos do pós-pandemia levaram a repensar-se a dependência de mercados externos. É necessário que a Europa reduza a sua dependência e aumente a sua capacidade industrial e de logística.
Por outro lado, as oportunidades também são inúmeras, a começar pela existência do investimento de pequena escala dos compradores habituais (espanhóis, franceses, brasileiros e, recentemente, americanos). E, em paralelo, investimentos em projetos de grandes dimensões, por parte de fundos institucionais e imobiliários, seguradoras e banca. Os grandes investidores americanos continuam a apostar, cada vez mais, no nosso país, com um perfil mais oportunista e em busca de projetos com rentabilidade mais elevada.
Algumas das boas oportunidades estão nos setores alternativos, como do healthcare e do living, que incluem ativos como hospitais, residências seniores ou residências de estudantes. Também os Data Centers se destacam entre os setores dos ativos alternativos. Estes são alguns dos segmentos que atualmente se estão a consolidar no mercado nacional, e que se apresentam com bastante potencial de crescimento em 2023, uma vez que são ativos que representam contratos de longa duração e uma rentabilidade estável.
Paralelamente, a responsabilidade social e a sustentabilidade serão o grande estímulo, por serem transversais não apenas ao imobiliário, mas a toda a economia. Obviamente que isto obriga a uma grande flexibilidade e tem um custo elevado para as empresas, mas tem de ter também um retorno: não nos podemos esquecer que há sempre um lado financeiro subjacente e que é muito relevante.
Neste momento, os critérios ESG já influenciam o acesso e as condições de financiamento, pelo que os selos de sustentabilidade são critério para as tomadas de decisão de muitos investidores. Os próprios inquilinos dos edifícios de escritórios já procuram edifícios com certificações de sustentabilidade, não só por serem mais eficientes, mas, em muitos casos, para darem resposta às suas próprias obrigações internas e objetivos ESG. Também a Taxonomia Europeia terá um impacto cada vez maior na atividade das empresas, com uma maior clarificação das atividades e dos critérios ambientais.
Paralelamente, assistimos cada vez mais à elaboração de Green Leases, que representam um compromisso entre proprietários e inquilinos, e que estabelecem as condições de utilização e manutenção dos espaços arrendados, tendo em vista a sustentabilidade e a eficiência energética.
Os clientes são cada vez mais exigentes e sofisticados para fazerem face aos desafios da sustentabilidade e existem também outras áreas que, estando ligadas ao tema da sustentabilidade, terão impacto no setor imobiliário.
O investimento em infraestruturas como as ferrovias é uma delas. Precisamos de criar condições de vida favoráveis fora dos grandes centros urbanos, nos quais os bons acessos são determinantes. Uma forma de dinamizar o mercado imobiliário, criando condições para que os portugueses consigam comprar as suas residências, enquanto dinamizamos as regiões do interior do país, pode passar precisamente por este desenvolvimento da rede ferroviária. Da mesma forma, a ferrovia, quando assente em energias verdes, alia-se à sustentabilidade e ao cumprimento das ambiciosas metas da neutralidade carbónica para 2050.
Este atual aumento da inflação representa um grande desafio num futuro próximo, todas as transições são dolorosas, mas acabam sempre por trazer coisas positivas, por obrigarem a adaptações. É urgente reequilibrarmos o valor da nossa mão-de-obra e dos nossos serviços. Portugal é um país competitivo, mas não o pode ser apenas pelo preço da mão-de-obra. Tem de o ser também pela excelência de serviço, pela qualidade da formação e das infraestruturas, e esta pode ser uma boa oportunidade para esta calibração e para nos valorizarmos mais.
Artigo de opinião de Pedro Rutkowski –CEO, publicado no Dinheiro Vivo, dia 10 Abril de 2023.