Notícias recentes destacam o desempenho robusto do sector, com um aumento significativo de take-up e algumas transações históricas em 2024. Os números falam por si: os cerca de 128.000 metros quadrados (m²) arrendados no primeiro semestre de 2024 superam a totalidade dos arrendamentos de escritórios registados na totalidade do ano de 2023 (que fechou com 115.174 m² arrendados).
Paralelamente, a taxa de vacancy média em Lisboa tem-se mantido reduzida e estável na maioria das localizações mais centrais, um indicador forte que reforça a atractividade de Portugal para empresas internacionais. As rendas médias e os salários no sector tecnológico geralmente mais baixos do que nas principais cidades europeias, mantêm Portugal na mira das grandes multinacionais. Estes factores têm permitido estabilidade nas rendas (e, em alguns casos, aumentos das mesmas), reforçando a boa performance do mercado, com baixas taxas de vacancy e yields estáveis.
Mas será que estes indicadores são reveladores de um desempenho excepcional do mercado para os próximos anos?
Ao analisar o primeiro semestre de 2024, vemos que o mesmo foi marcado por três grandes transacções: a ocupação pela Caixa Geral de Depósitos do edifício WellBe (28.300 m²), o arrendamento da Universidade Europeia no edifício Oriente Green Campus (17.200 m²) e o arrendamento de 17.005 m² num edifício em Entrecampos por uma entidade financeira não divulgada. É interessante ressalvar que estas três transacções representam 47% do take-up total do semestre, mas, mesmo retirando estas da equação, os valores de take-up continuam superiores aos do período homólogo de 2023, com um crescimento de 85% face ao primeiro semestre de 2023.
Embora os números mostrem sinais positivos, é certo que ainda há um longo caminho a percorrer. Os próximos anos serão marcados por grandes desafios, e os players que não se adaptarem correrão o risco de ficar para trás. Proprietários e investidores terão de repensar as suas estratégias e melhorar a qualidade dos seus activos.
Novos edifícios de escritórios, como o World Trade Center, o Lumnia e o ALLO, bem como futuros projectos como o Oriente Green Campus, o Rato Eleven, o Campo Novo ou o República 5, têm claramente aumentado o nível de qualidade dos edifícios no mercado em Lisboa, contribuindo para o seu rejuvenescimento e melhoria em termos de sustentabilidade. Nos próximos anos, mais de 200.000 m² de edifícios de escritórios serão adicionados ao mercado, com critérios de sustentabilidade cada vez mais rigorosos, espaços flexíveis, melhores ambientes colaborativos, infraestruturas mais tecnológicas e de automação, elevando as exigências das empresas.
Proprietários, asset managers, arquitetos e promotores terão de se adaptar a este novo paradigma. Mesmo a actividade comercial, terá oportunidade de rever as suas estratégias, introduzindo novos conceitos e desenvolvimentos tecnológicos como a inteligência artificial, por forma a capitalizar a divulgação das inovações e características que estes edifícios já estão a introduzir no mercado.
O aumento da qualidade do stock trará um incremento do nível de exigência das empresas potenciais ocupantes, que procurarão edifícios de escritórios capazes de atrair e reter os seus colaboradores. Este fato aumentará a pressão sobre os edifícios mais antigos, obrigando os proprietários a renovar os mesmos para acompanhar o mercado e não correrem o risco de ficar com activos considerados pelo mercado como obsoletos. Entre os factores a considerar na melhoria dos edifícios já existentes. destaco:
- A Taxonomia Europeia e a sua aplicabilidade aos edifícios de escritórios;
- O aumento da exigência dos critérios das certificações de sustentabilidade, como a LEED e a BREEAM;
- A crescente necessidade da existência de espaços exteriores, espaços verdes e áreas de lazer e ammenities como ginásios, quiet rooms, auditórios colaborativos, entre outras;
- O investimento na mobilidade urbana e na rede de carregadores para veículos eléctricos;
- As infraestruturas tecnológicas em constante evolução, por forma a responder às crescentes necessidades das empresas, como a disponibilidade de rede ou cyber-segurança.
Simultaneamente, a gestão dos edifícios também está a evoluir, procurando-se uma maior proximidade ao dia-a-dia dos inquilinos, através do uso de plataformas de gestão cada vez mais inteligentes. A criação de comunidades dentro dos edifícios e canais de comunicação para feedback contínuo entre proprietários e inquilinos serão essenciais.
Uma coisa é certa, os próximos anos serão desafiantes para todos os players do mercado. O aumento significativo da oferta em Lisboa empurrará proprietários e investidores a repensarem as suas estratégias. Para alguns, o investimento na renovação dos edifícios será a solução, para outros, a alteração de uso poderá ser inevitável, tornando-se resposta para o insaciável mercado residencial na cidade de Lisboa.
Artigo de Opinião de Bernardo Martins, Consultant da Worx, publicado na Magazine Imobiliário no dia 08 de agosto 2024.
