Actualmente, é possível encontrarmos nos portais de venda de imóveis, ofertas para simular gratuitamente o valor de avaliação dos mesmos. Qualquer utilizador ou proprietário consegue, em poucos minutos, e com o preenchimento de alguns dados simples, ter acesso a uma estimativa de preço do seu imóvel. Em alguns casos, o utilizador recebe em simultâneo a recomendação de agentes de mediação imobiliária, que poderão ajudar na comercialização do imóvel.
Naturalmente, quem se encontre numa potencial situação de venda, poderá precisar da ajuda de profissionais que dispõem de todo o tipo de recursos, conhecimento e capacidade, para determinar quais os valores de mercado praticados numa determinada localização.
E é exactamente nesta fase que se coloca a pergunta: se está disponível gratuitamente uma simulação de valor para um imóvel, por que razão se justifica contratar um serviço pago de Avaliação Imobiliária?
Para dar resposta a esta questão, vamos explorar as diferenças entre pedir uma avaliação a um perito avaliador certificado ou obter uma simulação gratuita feita por um mediador.
Conhecimento Técnico Específico
Os peritos avaliadores têm formação especializada em avaliação de imóveis. Enquanto técnicos, conhecem e aplicam as metodologias, normas e técnicas adequadas.
Os mediadores podem não ter o mesmo nível de conhecimento técnico em avaliação. A sua experiência destaca-se na promoção dos imóveis e no processo de negociação.
Análise Detalhada do Imóvel
Um perito avaliador considera na sua análise factores que podem não estar presentes numa simulação prestada por uma mediadora, fazendo uma inspecção detalhada ao imóvel no local. Isso inclui verificar áreas, qualidade da construção, materiais utilizados, acabamentos, estado de conservação e outros factores que afetam o valor. Os peritos consideram igualmente ativos intangíveis, como localização, vista, potencial de valorização e características únicas do imóvel. Estes factores podem influenciar significativamente o valor, mas podem não ser considerados numa simulação de um mediador.
As simulações gratuitas oferecidas nos portais dispensam a visita ao imóvel, o que faz com que desconsiderem as características únicas do imóvel (boas e más)!
Relatórios Detalhados e Fundamentados
Os peritos avaliadores produzem relatórios detalhados, com justificativas claras para o valor atribuído. Esses relatórios são essenciais para transacções imobiliárias, financiamento e disputas legais.
Situações mais complexas, como casos de imóveis com contratos de arrendamento em vigor, avaliações para partilhas, imóveis em que as áreas registadas não estejam em conformidade com o observado no local, ou outras, são também tidas em consideração pelos peritos avaliadores.
Imparcialidade e Independência
Os peritos avaliadores são independentes e imparciais, uma vez que não existe qualquer interesse pessoal no resultado da avaliação.
No caso dos mediadores, os mesmos podem ter relações com alguma das partes envolvidas, o que pode afectar a sua objectividade. Esta eventual falta de objectividade prende-se com o facto de os mediadores poderem estar mais susceptíveis a uma venda mais rápida em detrimento de um valor de mercado mais elevado.
Responsabilidade Profissional
Os peritos avaliadores têm uma responsabilidade profissional por erros ou omissões nos seus relatórios. Para isso, o seu seguro de responsabilidade civil profissional cobre danos causados aos clientes decorrentes de avaliações incorretas.
Responsabilidade Ética e Legal
Os peritos avaliadores têm igualmente responsabilidade ética pelos seus relatórios, devendo seguir os padrões éticos e transpor as normas legais em vigor, aplicáveis à sua prática profissional. Desta forma, os peritos avaliadores garantem uma abordagem mais especializada e detalhada, ao determinar o valor de um imóvel.
Garantias de obtenção de negociações justas
Tanto compradores como vendedores podem usar relatórios de avaliações como base para negociações: um vendedor pode ajustar o preço de venda com base na avaliação, e um comprador pode negociar com base em informações objectivas.
Recomenda-se que, sempre que haja dúvidas, e para ter a garantia de que o valor de mercado que foi determinado cumpre as normas e defende os interesses de ambas as partes, a escolha recaia sobre a avaliação em detrimento da estimativa de valor.
Norma e regulação da actividade
São duas as instituições internacionais que regulam a actividade de avaliação imobiliária e os seus membros: RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) e TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations. A nível nacional, esta regulação é feita pela CMVM (Comissão de Valores Imobiliários). Para garantir as melhores avaliações, deverá sempre optar por um perito avaliador com, pelo menos, uma certificação de uma destas entidades.
Acima de tudo, é importante perceber quais as principais diferenças entre a avaliação e a simulação, e os riscos em que poderá incorrer ao utilizar estas simulações para os fins não apropriados, e quais as situações que poderão justificar o recurso a um perito avaliador certificado.
Uma decisão informada poderá fazer toda a diferença no resultado dos seus investimentos!
Artigo de Opinião de Tânia Fragoso, Head of Valuations da Worx, publicado na Magazine Imobiliário no dia 05 de junho 2024.
