A Worx Real Estate Consultants lança o WMarket 2023-2024, uma publicação anual que analisa os diferentes setores do imobiliário comercial em Portugal e perspetiva tendências para este ano.
Em 2023, Portugal contabilizou próximo de 1.610 mil milhões de investimento em imobiliário comercial, sinalizando uma quebra de 45% relativamente ao ano anterior.
Seguindo a tendência europeia, o setor de escritórios foi dos mais penalizados (-69%), com um total de 177 milhões de euros investidos, o que representa o mais baixo valor de investimento no setor desde 2013.
Entre as principais operações de investimento realizadas em 2022 destacam-se a transação do Castilho 20 entre fundos da Deka Immobilien por €30-35 milhões, a venda do edifício Pier III ao BNP Paribas REIM pelo mesmo valor e ainda a aquisição do Malhoa 13 por um valor entre 15/16 milhões de euros.
Numa ótica da atividade de ocupação, o mercado de escritórios registou um volume total de 112.474 m² ocupados em Lisboa em 2023, refletindo uma quebra de 59% face a 2022, um ano histórico em volume de procura.
Efetivamente, o negócio médio reduziu-se dos 1.360 m² de 2022 para 740 m² em 2023, com apenas três transações assinaladas acima dos 4.000 m².
A Área de Expansão (zona 3) foi a mais procurada, tendo atraído mais de 26.000 m² (23% da área total colocada), seguida do Parque das Nações (zona 5), que contabilizou mais de 24.000 m² e 22% da procura total. Neste âmbito, importa referir que o volume de absorção na zona 5 foi amplamente potenciado por três negócios no Exeo Office Campus – Lumnia.
A zona CBD revelou-se a mais resiliente perante o cenário de quebra generalizada da procura por espaços de escritórios, tendo absorvido, sensivelmente, a mesma área do ano anterior, ou seja mais de 18.000 m². O Corredor Oeste (zona 6) atraiu o maior número de operações, acumulando mais de 24.000 m² de ocupação, entre estas a maior transação do ano relativa à mudança de instalações dos Lusíadas para o The Office, ocupando a totalidade dos 5.683 m2 do edifício.
Sob outro prisma, a prime CBD (zona 1) e a zona histórica e ribeirinha (zona 4) evidenciaram as maiores quebras na área absorvida, de 65% e 74%, respetivamente.
O setor das TMT’s & Utilities manteve-se como o maior motor da procura, representando 24% da área colocada, seguido do setor das Farmacêuticas e Saúde (15%), cujo incremento da procura foi assinalável.
Neste âmbito, mais de metade das transações registadas dizem respeito a mudanças de instalações, tendo-se verificado uma quebra para metade do número de novas empresas na região de Lisboa. Esta dinâmica deveu-se, em grande medida, às dificuldades sentidas pelas empresas de IT nos processos de recrutamento dada a competitividade do mercado de trabalho.
Em 2023, a taxa de desocupação registou um aumento anual de 0,13 p.p., situando-se nos 9,3%, com os maiores aumentos na Zona Histórica (zona 4) e na CBD (zona 2).
Também em 2023, a conclusão de cinco edifício de escritórios representou um acréscimo de mais de 42.000 m2 do stock em Lisboa, o que traduz um valor muito inferior ao da nova oferta de 130.000 ² concluída em 2022.
Entre os edifícios concluídos no último ano, apenas dois dizem respeito a construção nova, K Tower e EXEO – Aura, ambos localizados na zona 5 (Parque das Nações). Esta nova oferta não resultou num aumento substancial da taxa de disponibilidade, uma vez que mais de metade da área total se encontrava previamente arrendada.
Para este ano, prevê-se a conclusão de 12 projetos que contabilizam cerca de 150.000 m², sendo que quase 60% desta área se encontra pré-arrendada. Entre os principais projetos em construção, destacam-se o Oriente Green Campus, a nova sede da Câmara Municipal de Oeiras e o EXEO – Echo.
Tendo em consideração a dimensão dos espaços que se encontram atualmente em negociação, prevê-se uma forte dinâmica no nível de ocupação de escritórios no início do ano, a qual deverá contribuir para um volume total anual na ordem dos 160 mil metros quadrados em 2024, em linha com a média dos últimos 10 anos.
Com dados alusivos ao mês de janeiro, o mercado de escritórios em Lisboa observou uma dinâmica mais robusta neste início de 2024 do que no ano anterior, com uma absorção superior a 6.700 m². A Prime CBD (zona 1) e CBD (zona 2), em conjunto, agregaram 77% da área total colocada neste mês, o que corrobora uma maior apetência da procura por ativos prime em localizações centrais e com instalações modernas, em detrimento de espaços de maiores dimensões em zonas periféricas.
Publicado no Expresso, na edição Impressa, no dia 8 de Março 2024.
