Como vem sucedendo todos os anos, a Worx Real Estate Consultants antecipa o lançamento do WMarket 2023-2024, a publicação anual que analisa o comportamento no ano transato dos diferentes setores do imobiliário comercial em Portugal, com uma síntese das principais conclusões e tendências para o ano em curso.
Num ano em que o volume total de investimento em imobiliário comercial na Europa assinalou uma quebra de 51% (45% em Portugal), o setor de Industrial & Logística foi dos setores com quebras menos acentuadas, evidenciando um comportamento só ultrapassado pelos setores hoteleiro e de retalho.
De acordo com o relatório relativo ao contexto europeu publicado pelo BNP Paribas Real Estate, entidade parceira da WORX no âmbito da BNP PARIBAS Real Estate Alliance Network, em termos europeus verificou-se igualmente um decréscimo significativo no mercado de ocupação, transversal a todos os principais mercados, com Frankfurt, Munique e Marselha a constituírem a única exceção. Ainda assim, Lisboa foi das cidades europeias em que o impacto negativo do setor teve menor expressão.
Apesar do contexto de quebra da procura, os principais mercados europeus registaram aumentos na renda prime, com Lisboa a patentear o terceiro maior crescimento, na ordem dos 18% (5€/m²/mês).
Ainda assim, em Portugal o nível de absorção do setor em 2023 foi de 410.240 m², evidenciando uma quebra de 20% face ao período homólogo.
Com efeito, em termos comparativos face a 2022, em 2023 verificou-se uma redução do negócio médio para 6.787 m² e uma redução do número de pré-arrendamentos. Em simultâneo, a procura evidenciou uma maior apetência por espaços de industrial e logística novos cujas transações caracterizaram mais de metade das operações do último ano.
Neste contexto, importa ainda salientar o crescimento do peso das operações de ocupação própria, as quais representaram 47% da área total absorvida. Efetivamente, as maiores operações do ano respeitaram à ocupação própria de projetos atualmente em construção e com abertura prevista para o presente ano de 2024, nomeadamente o novo entreposto Lidl em Loures, o Centro de Logístico de Almeirim promovido pela Mercadona e o Centro de Distribuição do Aldi em Santo Tirso.
A região da Grande Lisboa granjeou mais de 40% da área total absorvida, seguida do Grande Porto, onde se destaca a procura pela zona de Santo Tirso.
Em resumo, o último ano sublinhou o crescimento da procura por espaços novos e a importância no segmento das operações de ocupação própria, refletindo, por um lado, a escassez de stock e, por outro, a inadequação das condições da oferta existente face aos requisitos e exigências dos inquilinos, para os quais se revela primordial a modernidade dos espaços, já com a integração de sistemas de automação, de análise preditiva e de tecnologias de IA.
Face à falta de produto que responda às novas exigências da procura, tem crescido o investimento em novos projetos, principalmente nas áreas da Grande Lisboa, do Grande Porto e do Alentejo. No contexto, existem mais de 28 projetos planeados ou em construção, nove destes com conclusão prevista para o presente ano de 2024 e que representarão um acréscimo de 108 hectares de área total de construção no stock de industrial e logística.
Entre os principais projetos esperados para este ano e para além dos projetos para ocupação própria atrás referidos, destacam-se o Parque Logístico euro-Atlântico de Grândola, com 670.000 m² e promovido pela Qantara Capital e o Benavente Logistic Park, com mais de 90.000 m² e promoção da Ivesco e Magna.
Apesar do volume do pipeline e do acréscimo significativo de stock, não se deverá verificar uma alteração significativa na taxa de disponibilidade, dado que grande parte desta área adicional se encontra já pré-arrendada.
O contínuo crescimento da penetração do comércio online que se perspetiva para os próximos anos deverá continuar a impulsionar a promoção de novos projetos de logística, especialmente no âmbito de espaços destinados ao last mile.
A baixa taxa de disponibilidade do setor, aliada à entrada destes novos produtos no mercado deverá continuar a instigar o crescimento das rendas no presente ano.
Em suma, espera-se que o setor de Industrial & Logística seja um dos mercados mais dinâmicos no corrente ano de 2024, com o aumento dos níveis de ocupação impulsionado pela mudança de alguns inquilinos para instalações novas e acompanhado por um ligeiro aumento das rendas.
Em paralelo, a redução das taxas de juro, que se espera que ocorra no final do primeiro semestre ou início do segundo, ao favorecer as condições de financiamento, deverá, consequentemente, propiciar a atração de investimento para promoção de novos projetos.
Publicado na Revista Logística Moderna no dia 15 de Fevereiro 2024.
