A Worx Real Estate Consultants acaba de apresentar o estudo WMarket Review Year-end 2022-2023, uma publicação bianual que analisa os diversos setores do imobiliário comercial em Portugal e apresenta tendências e previsões para os próximos meses.
A propósito desta análise e apresentação de tendências, Pedro Rutkowski, CEO da Worx Real Estate Consultants reforça a importância da partilha destes insights: “Nesta edição do WMarket Review Year-end 2022-2023, apresentámos algumas novidades que considerámos particularmente relevantes e que procuram dar resposta à necessidade de informação e conhecimento do mercado imobiliário dos nossos clientes e parceiros. Perante o momento desafiante que atravessamos em termos macroeconómicos, privilegiámos dar destaque às tendências e previsões para os próximos tempos. Estas mesmas perspetivas foram corroboradas e complementadas com as opiniões que recolhemos de 18 players de alta relevância e com elevado conhecimento do mercado imobiliário, o que constitui mais uma das novidades desta edição, e que acreditamos que muito a enriquece. Por último, e porque a sustentabilidade imobiliária é já um tema incontornável no setor, incorporámos um capítulo exclusivo sobre este tema, no qual abordamos a emergência do mesmo, a consolidação das certificações de sustentabilidade e a pressão regulatória (Taxonomia, CSRD e SFDR).“
Principais destaques do WMarket Review Year-end 2022-2023:
- A resiliência do mercado ocupacional permanece robusta em todos os setores do imobiliário. Em 2022, os escritórios registam um valor histórico de absorção de 272 mil m2, o retalho obteve um aumento no volume de vendas de 6%, para a logística foi o segundo melhor ano com 605 mil m2 absorvidos, e o turismo registou uma recuperação para 69,5 milhões de dormidas.
- O elevado nível de procura tem permitido manter os indicadores de operação e até, em muitos casos, aumentar os valores de renda para novos patamares. De destacar os escritórios que atingiram uma renda prime de €26/m2/mês, enquanto a logística tradicional atingiu os €4,35/m2/mês no eixo prime.
- Portugal registou o terceiro melhor ano de sempre e foi também o 3º mercado europeu que mais cresceu em volume, contando com €3.000 milhões investidos em 2022. Face ao mercado europeu, não só registou uma tendência inversa de crescimento (PT +45%, EU -14%) como de alocação de capital por setores (PT Hotelaria 31%, EU Escritórios 36%).
O estudo procede a uma análise às mais relevantes áreas que contribuem para o dinamismo e crescimento da economia, com destaque para o mercado residencial, turístico, logístico, de retalho e escritórios, tendo sempre as boas práticas ao nível de sustentabilidade como pano de fundo, com especial penetração no mercado de escritórios este ano. A sustentabilidade faz já parte do plano de ação das empresas, seja qual for o seu core business e haverá mesmo uma tendência de aumento dos fluxos de capital em ativos e fundos sustentáveis para os próximos tempos, que irá perdurar.
O Departamento de Research da Worx Real Estate Consultants destaca os principais indicadores analisados no WMarket Review Year-end 2022-2023 e salienta os €3.000 milhões de investimento no mercado imobiliário comercial (CRE), que este ano registou o terceiro melhor ano de sempre e representa um crescimento de 45%. Uma tendência que vai no sentido inverso ao mercado europeu, cujo volume investido em CRE desceu 14%. Este é um sinal de que o aumento substancial no custo de financiamento foi sentido antecipadamente nas restantes geografias dada a maior liquidez desses mercados.
Já em 2023, o volume de investimento deverá registar um abrandamento, esperado especialmente no primeiro semestre do ano, face ao atual contexto macroeconómico.
As yields prime em Portugal registaram na sua generalidade uma descompressão de 25 pontos base no último ano. O setor de escritórios e o segmento de retail parks formam a exceção, uma vez que retomaram aos valores de 2021, após ligeiras compressões em meados do ano de 2022. Espera-se um maior aumento nas yields no presente ano, em todos os setores, uma vez que o mercado nacional ainda não o comportou na integridade, sendo que deverá ser mais moderado do que noutros mercados europeus. Isto irá estabelecer um “novo normal” para as yields de referência no mercado em 2023. Apesar disso, os ganhos de capital à saída não esperam uma forte quebra em Portugal perante a resiliência do mercado ocupacional que continua a pressionar positivamente as rendas em alguns setores.
Escritórios
Em 2022, o mercado de escritórios transacionou um volume de 272.000 m2 colocados na Grande Lisboa, distribuídos por 200 negócios. Este nível de procura representa um crescimento de 68% face ao ano de 2021, atingindo um máximo histórico que ultrapassa os valores de 2018.
Após um ano histórico, a procura de escritórios parece manter-se resiliente aos fatores externos adversos. Antecipa-se que a procura em 2023 continue acima da média dos últimos cinco anos. No mercado continuam a registar-se diversas novas procuras de empresas que se estão a instalar em Portugal pela primeira vez e, ainda, um crescimento contínuo de empresas tecnológicas, que associado à crescente absorção de espaços dos operadores de flex office, irão caracterizar a dinâmica ocupacional no mercado de escritórios de Lisboa em 2023.
As rendas prime no mercado de escritórios têm registado aumentos ao longo do último ano. Destacam-se o Prime CBD e a Zona Histórica, com valores de mercado a marcar €26,0/m2/mês e €24,0/m2/mês, representando um crescimento homólogo de 4% e 20%, respetivamente. As rendas prime brutas ainda deverão apresentar margem para ligeiros aumentos nas zonas prime e ribeirinhas, no entanto, face aos acentuados aumentos dos custos de fit out, os proprietários deverão estar mais disponíveis para prestar incentivos e contribuições de forma a motivar as empresas a optar pela mudança de espaços.
Retalho
A atividade ocupacional no setor de retalho passou por um período de recuperação, com o consumo privado e a atividade turística a suportarem a performance dos lojistas, que viram as vendas crescer 6%, e a procura por novos espaços de retalho em 2022.
As rendas prime registam uma manutenção dos valores no último ano, de €127,5/m2/mês no comércio de rua em Lisboa, ainda assim, um valor 9% abaixo do praticado em 2019. Já no comércio de rua no Porto, a renda prime manteve-se próximo da sua total recuperação, encontrando-se nos €67,5/m2/mês. A renda prime cobrada nos centros comerciais registou um decréscimo de 5% face a 2019, mantendo-se em 2022 nos €95,0/m2/mês. Os retail parks foram a exceção, cuja renda aumentou para €11,5/m2/mês.
Soluções omnicanais, que conciliam as vendas online com as físicas, e conceitos de consumo local, com uma crescente procura por lojas de retalho de conveniência e proximidade, são as principais tendências no setor de retalho.
Industrial e logística
A atividade no setor industrial e logística em Portugal registou mais de 605.000 m2 de absorção em 2022, refletindo uma quebra homóloga de 21%.
Esta quebra justifica-se pela forte procura registada em 2021, fruto do crescimento do comércio online e da procura dos consumidores de forma geral.
Esta procura colocou pressão sobre a necessidade de stockagem e de expansões dos operadores logísticos, o que resultou em níveis de ocupações históricos em 2021 e consideráveis em 2022.
No 4º trimestre de 2022, houve uma tendência de subida de rendas prime nas localizações mais próximas dos centros urbanos de elevada densidade, e nas principais zonas com projetos novos na Área Metropolitana de Lisboa. As rendas na cidade de Lisboa e no Eixo Loures-Amadora praticaram o valor mais elevado, encontrando-se nos €5,75/m²/mês de renda prime, seguida pelo Eixo Alverca-Azambuja cuja renda aumentou ligeiramente para €4,35/m2/mês, e o Corredor Oeste regista a terceira renda mais elevada do mercado da Grande Lisboa, dada a proximidade aos centros urbanos, com €5,25/m2/mês de renda prime.
Estima-se que a reduzida oferta de qualidade no mercado, em conjunto com a entrada de novos espaços modernos, originará uma subida nas rendas no curto prazo, sendo que este aumento será superior no caso dos espaços destinados ao last mile. Automação, robotização e poupança energética são as principais tendências apontadas para o setor.
Sustentabilidade Imobiliária – uma novidade no WMarket Review Year-end 2022-2023
É incontornável falar de imobiliário sem se falar de sustentabilidade, onde o framework ESG tem ganho relevância. Em primeira instância, tem sido sinalizado com a certificação dos ativos, mas sem descurar a pertinência de uma abordagem holística com estratégias integradas de ESG, assente num pensamento sistémico, que vá além dos requisitos legais e orientada para o fim último: a criação de valor sustentável para todos os stakeholders. Os players que já identificaram e reconheceram os fortes incentivos financeiros e a importante gestão de riscos reais e potenciais impulsionados pela pressão regulatória (Taxonomia, CSRD e SFDR), procuraram antecipar-se. Isto permite-lhes serem vistos como pioneiros, reduzir os custos de transição e ganhar competitividade no mercado. Será inquestionável, por isso, que testemunhemos uma tendência de aumento dos fluxos de capital ativos e fundos sustentáveis nos próximos tempos e que irá perdurar.
Outros temas em análise no WMarket Review Year-end 2022-2023
O WMarket Review Year-end 2022-2023 debruça-se ainda sobre os setores do turismo, residencial e alternativos, com os segmentos de healthcare, living e data centres, apresentando os principais dados e indicadores destes setores.
No setor do turismo a procura hoteleira alcançou 26,5 milhões de hóspedes e 69,5 milhões de dormidas nos estabelecimentos de alojamento turístico em 2022. Estes valores apresentaram uma sólida recuperação após a pandemia, atingindo praticamente os níveis de 2019 e encontrando-se apenas 2% e 1% abaixo, respetivamente. O perfil da procura está gradualmente a voltar a alinhar-se com 2019, seja na distribuição geográfica como no tipo de alojamento. Para 2023, Portugal deverá conseguir manter os elevados níveis de procura, ainda que se antecipe algum abrandamento na disponibilidade das famílias a despenderem as suas poupanças em viagens.
Já no setor residencial, a procura manteve-se elevada numa altura em que a oferta reduziu fortemente, o que manteve a pressão sobre os preços de venda. Os valores aumentaram 1% em Lisboa e 9% no Porto em 2022, encontram-se em €4.220/m2 e €3.120/m2, respetivamente. De destacar o crescimento dos nómadas digitais que, incentivados pelos benefícios fiscais para residentes não habituais, alimentam a procura de origem estrangeira por casas. Desde a alteração à Lei dos Estrangeiros em novembro de 2022, foram atribuídos mais de 200 vistos para trabalhadores remotos.
Na área do healthcare e do living, os hospitais, as residências seniores, as residências de estudantes e o residencial para arrendamento, são alguns dos segmentos que atualmente se estão a consolidar no mercado nacional com a entrada de novos players, muito por via de investidores e operadores internacionais especializados, que compram grandes portfólios de ativos. Porém, a falta de ativos de rendimento nestes segmentos tem canalizado investimento para a promoção imobiliária destes. Assim, as áreas de Healthcare, Living e Data Centers apresentam-se com bastante potencial de crescimento no mercado nacional em 2023.
Faça o download do WMarket Review Year-end 2022-2023 na nossa área de Research.
17 de março de 2023
