CONTEXTO MACROECONÓMICO
No atual cenário imobiliário, a compreensão das dinâmicas macroeconómicas é fundamental para antecipar a performance dos ativos de retalho. De acordo com o Banco de Portugal, a economia portuguesa mantém uma trajetória de crescimento sustentado, com o PIB a prever um aumento de 1,8% em 2026, após o crescimento de 1,9% em 2025. Este contexto oferece uma base de estabilidade, influenciado por variáveis específicas que moldam a procura por espaços comerciais. O cenário para o setor de retalho é de otimismo moderado em 2026, com janelas de oportunidade para investidores imobiliários.
O setor do retalho depende diretamente da capacidade de gasto das famílias. O Banco de Portugal projeta que o consumo privado manterá um crescimento moderado, projetado em 2,0% para 2026, após um ano com um crescimento de 3,5% em 2025. Este é suportado pela manutenção do nível dos rendimentos reais e pela robustez histórica do mercado de trabalho, aliado a uma atitude de maior precaução com a taxa de poupança das famílias agora a estabilizar, ainda que em níveis superiores à média histórica.
Para o imobiliário de retalho, especialmente nos centros urbanos de Lisboa e Porto e no Algarve, o turismo continua a ser o grande motor. As exportações de serviços mantêm um contributo positivo, o que se traduz num fluxo constante de consumidores não residentes. Este dinamismo compensa, em larga escala, a postura mais conservadora dos residentes, mantendo a pressão positiva sobre as taxas de ocupação e as rendas nos principais eixos de comércio de rua nos principais polos urbanos.
Com a inflação projetada em 2,8% para 2026, os operadores de retalho continuam a enfrentar desafios nos custos operacionais e logísticos. No entanto, a convergência prevista para os 2% nos anos seguintes oferece uma visibilidade acrescida para contratos de arrendamento de longo prazo e para o planeamento de expansão das marcas.
O investimento assume-se como o principal motor de tração da economia nacional. Com um crescimento do investimento projetado em 3,8% para 2026, este revela-se maioritariamente impulsionado pela aceleração na execução dos fundos europeus, compensando uma postura mais cautelosa do investimento privado face à instabilidade do contexto internacional.
O cenário para o setor de retalho é de otimismo moderado. A combinação de um mercado de trabalho em pleno emprego com o vigor do turismo cria janelas de oportunidade para investidores imobiliários, desde que o produto esteja alinhado com as novas tendências de consumo e com a gestão rigorosa de custos num ambiente de custos ainda relativamente elevados.
MERCADO OCUPACIONAL DE RETALHO
O retalho foi claramente o setor que demonstrou maior dinamismo no mercado imobiliário em 2025. A atividade de ocupação manteve-se sólida e houve margem para aumentos das rendas prime.
De entre todos os setores imobiliários, o retalho foi claramente o que demonstrou maior dinamismo em todos os sub-segmentos no ano passado.
As vendas no comércio a retalho patentearam uma aceleração, com um índice médio de 115,3 em 2025, refletindo um crescimento homólogo de 5%, principalmente proveniente de produtos não alimentares. As vendas do comércio online desaceleraram ligeiramente, com um crescimento de 4%.
Os centros comerciais mantiveram os bons indicadores de procura e ocupação, com alguns a levarem a cabo a consolidação de processos de reposicionamento para maior atração de marcas e de tráfego, e os retail parks evidenciaram a aposta de promotores/investidores na abertura de novos projetos. Estes, o segmento com maior prevalência no retalho em Portugal, registaram um aumento anual das vendas de 10% em 2025, assim como do número de transações, de 11% face ao ano anterior. A moda permaneceu o setor mais representativo, com 34% da faturação, seguida pelos supermercados, com 26%, que foi o que mais cresceu. Os retail parks, o segmento com maior crescimento de oferta e de desenvolvimento nos últimos anos, a destacar:
• O Retail Center Felgueiras com quase 7.500 m², promovido pela JOM, inaugurado no início de 2025 e totalmente ocupado;
• O Nova Vida Retail Park com 23.000 m² inaugurado também em 2025, em Portimão, pela mão da Mitiska REIM, totalmente ocupado;
• O Azores Retail Park com 15.000 m² pela Sapore e Retail Mind, marcado para o início de 2026;
• O Retail Park Póvoa de Varzim com 21.000 m² promovido pela Retail Mind e FVC Group, com abertura prevista até final de 2026;
• O City Center Covilhã com 17.900 m² pela mão da Forumlar previsto para o segundo trimestre de 2026.
As rendas prime de retalho verificaram aumentos generalizados nos diversos segmentos ao longo do ano de 2025:
• A renda prime do comércio de rua em Lisboa atingiu os 145,0 €/m²/mês, ultrapassando assim os valores pré-pandemia novamente;
• A renda prime do comércio de rua no Porto ultrapassou os valores pré-COVID, fixando-se atualmente nos 85,0 €/m²/mês;
• Os centros comerciais registam uma renda prime de 115,0 €/m²/mês, também acima dos valores pré-pandemia;
• Os retail parks chegaram aos 13,0 €/m²/mês, mantendo a tendência de crescimento dos últimos anos.
MERCADO DE INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL
Em 2025, o investimento em imobiliário comercial em Portugal destacou-se no panorama internacional. Portugal figurou entre os 10 mercados com maior crescimento em 2025 e entre os 3 mercados com maior crescimento tanto na média dos últimos 10 anos como na média dos últimos 5 anos. Portugal atraiu mais de 2.750 milhões de euros de investimento em imobiliário comercial em 89 transações registadas em 2025, um aumento de 14% face a 2024. Isto determinou o quinto melhor ano de sempre.
Portugal destacou-se no panorama internacional, figurando entre os 10 mercados com maior crescimento em 2025 e entre os 3 mercados com maior crescimento tanto na média dos últimos 10 anos como na média dos últimos 5 anos.
O retalho liderou o volume de investimento com 880 milhões de euros em 2025 e, de acordo com os dados preliminares, no primeiro trimestre de 2026, foram registadas 12 transações num total de 340 milhões de euros. Destacou-se a venda de 50% do Norteshopping à Sonae Sierra por um valor que terá rondado os 340 milhões de euros, protagonizando a maior transação desde 2025. A redução dos custos de capital e o aligeirar das condições de acesso ao crédito permitiram a aceleração da atividade de investimento em 2025.
As yields prime do imobiliário comercial sofreram uma compressão generalizada no início de 2025, suportada pela solidez dos fundamentos de mercado, redução dos custos de capital e o aligeirar das condições de acesso ao crédito. No final de 2025, os centros comerciais registavam uma yield prime de 6,25%, o comércio de rua de 4,50% e os retail parks de 6,50%.
PERSPECTIVAS FUTURAS
Portugal registou em 2025 o maior aumento de vendas a retalho da Europa, apoiado pela recuperação do consumo doméstico, níveis de poupança ainda elevados e o contributo contínuo do turismo, fatores que alimentam a atração de novas insígnias e formatos emergentes no mercado físico. Perspetivas que se mantêm para o ano vindouro e deverão continuar a contribuir para o dinamismo do setor.
As tendências apontam para um mercado de retalho cada vez mais diversificado para formatos alternativos que combinam experiência, conveniência e omnicanalidade, reforçando a importância de espaços que se adaptem às novas preferências de consumidores e investidores.
Por enquanto, antecipa-se uma tendência de valorização ligeira das rendas em localizações prime, suportada pela escassez de espaços de qualidade e pela resiliência da procura à luz das projeções analisadas. Atendendo à expectativa de resolução do conflito no Médio-Oriente a curto prazo, pelo menos no que impacta a inflação, segundo assume o Banco de Portugal nas suas projeções, o impacto no investimento em imobiliário comercial também se espera relativamente limitado ao ano de 2026.
A volatilidade mundial desde o período pós-COVID tem levado a alguma adaptabilidade e resiliência dos players mesmo em períodos mais exigentes. Os efeitos esperados atualmente são de um atraso na recuperação que o mercado imobiliário vinha a percorrer nos últimos anos, adiando possivelmente uma retoma mais ampla da atividade transacional para o ano de 2027.
Neste momento, os efeitos esperados são de um adiamento na retoma mais ampla da atividade transacional para o ano de 2027.
Artigo publicado na revista Confidencial Imobiliário