Relatório do BNP Paribas REIM dá pistas sobre evolução nos vários segmentos do negócio, num contexto de juros e inflação altos.
A estagflação e a fraca confiança dos investidores estão a afetar o mercado imobiliário europeu. Isto mesmo vem confirmar o relatório “The Lighthouse H2 2023 – European Property Market Outlook” do BNP Paribas REIM, dando nota de que os mercados imobiliários na Europa continuam a reagir ao novo ambiente criado pelo aumento dos custos de financiamento e pelo ajustamento de preços iniciado no final de 2022. Estas são as sete previsões a ter em conta daqui até ao final de 2023.
Investidores europeus à procura de valor imobiliário
De acordo com o BNP Paribas REIM, o nível atual de transações pendentes não é um bom presságio para uma recuperação da atividade do mercado tão cedo, e a fase de descoberta de preços pode durar até 2023. Além disso, o aumento das rentabilidades pode continuar até o final de 2023, quando se espera que os bancos centrais parem de apertar suas políticas monetárias para combater a inflação. Assim, nessa fase de reajuste, os investidores devem estar atentos a diversos fatores.
- Concentrar-se mais em mercados líquidos e entender em quais setores focar para otimizar risco e retorno;
- Determinar o valor justo de longo prazo dos ativos, pois o mercado provavelmente permanecerá bastante cíclico;
- Ficar atento aos investimentos sustentáveis, pois os empreendimentos imobiliários devem incorporar práticas sustentáveis para serem mais atrativos e terem rentabilidade a longo prazo;
- Ter em consideração a obsolescência dos ativos, não apenas em relação às mudanças climáticas, mas também em termos de localização, função e economia;
- Não negligenciar os ativos que precisam de pequenas melhorias, pois a reforma pode evitar a obsolescência funcional ou económica.
Onde estão as boas oportunidades e as ameaças no mercado imobiliário em 2023?
Por outro lado, os investidores também devem centrar-se na diversificação para reduzir a volatilidade do portfólio. Nesse sentido, os ativos residenciais e de saúde representam boas oportunidades dentro dessa estratégia, uma vez que se mostraram mais resilientes na atual fase de reavaliação e devem estar entre os mais rentáveis nos próximos cinco anos.
Em particular, o mercado de saúde beneficia de boas perspectivas de procura de longo prazo, impulsionadas por macrotendências que não serão afetadas pela atual desaceleração económica, como o envelhecimento da população ou o aumento de doenças crónicas .
Além disso, a logística e a hotelaria representam opções de alto risco/recompensa para os investidores. Uma recuperação nos gastos experimentais discricionários deve beneficiar a indústria do turismo, e especialmente a oferta focada em saúde e bem-estar, como ioga, meditação ou resorts de spa, e o turismo focado na natureza, incluindo o acampamento.
Previsões para o mercado imobiliário europeu em 2023
Por outro lado, de acordo com o relatório, o novo ambiente económico iniciado no final de 2022 deve manter-se ao longo de 2023 com inflação e juros altos. Isso irá atrasar a recuperação do mercado imobiliário europeu, pois afeta as condições de financiamento e o sentimento de confiança investidor.
Laurent Ternisien, Chief Client Officer do BNP Paribas REIM, destaca que os investidores “estão a adotar novas estratégias para adaptar e diversificar suas carteiras”. E devem concentrar-se em mercados mais líquidos e ativos sustentáveis ”bem como em tipos de imóveis impulsionados por macrotendências que são imunes ao ambiente atual”, como “uma população envelhecida, urbanismo e aumento da formação de famílias”.
Tendo isso em consideração, as principais previsões imobiliárias para 2023 são:
- As condições de financiamento determinarão a recuperação. A alta inflação e a crise bancária nos EUA não enfraqueceram as perspectivas económicas europeias, mas os credores e tomadores de empréstimos continuam altamente avessos ao risco. Assim, os fluxos de dívida podem continuar a diminuir e a pesar sobre a atividade de investimento na Europa ao longo de 2023;
- O setor imobiliário europeu ainda não avaliou os riscos de curto prazo. Os rendimentos estão a subir rapidamente para atender aos custos mais altos da dívida. Nesse sentido, o Reino Unido é o país mais avançado nesta fase de revalorização, seguido do resto da Europa. O momento e a altura do pico das taxas de juro no Banco Central ainda não são claros e o risco de refinanciamento e reembolso em larga escala de fundos pode aguçar e prolongar a fase de reavaliação de ativos de primeira linha;
- Redefinir os investimentos básicos para evitar ativos bloqueados e mercados secundários. Os ativos secundários podem sofrer variações de preço ao longo de muitos anos e em todos os tipos de propriedade. Partes pequenas, mas significativas, do mercado podem encalhar e deixar de ser essenciais. Ao mesmo tempo, investidores core-plus e de valor agregado podem identificar muitos ativos em mercados estabelecidos nos quais vale a pena investir para melhorá-los e torná-los sustentáveis;
- À espera que as rentabilidades dos escritórios prime subam novamente. Os níveis de ocupação no mercado europeu de escritórios estão numa posição muito mais forte do que nos Estados Unidos. No entanto, mesmo dentro das cidades europeias, uma microlocalização forte é essencial. Os compradores estão a aguardar que os custos da dívida e os dividendos das ações retornem aos níveis de spread sustentáveis. Ressalte-se que os preços devem estabilizar nos próximos seis a doze meses, mas os volumes de investimento permanecerão em mínimos históricos;
- Em busca de proteção contra futuras recessões. Nenhuma categoria imobiliária está isenta de valorização, mas os setores da saúde e residencial parecem ter resistido melhor, beneficiando-se de macrotendências de longo prazo, como a demografia. Por sua vez, os investidores têm-se mostrado mais inclinados a investir no longo prazo. Ambos os setores estão a demonstrar o seu potencial para reduzir o risco da carteira num mercado que pode ser caracterizado por maior volatilidade no futuro. O risco do operador continua a ser uma consideração importante nos setores de assistência médica e residencial sob gestão;
- A retomada dos gastos discricionários deve favorecer a hotelaria. Famílias de rendimentos médios são mais propensas a gastar em experiências. Assim, o setor turístico está à beira de uma recuperação total da pandemia, embora os hotéis económicos e de médio porte, especialmente aqueles que dependem de viagens de negócios, possam continuar a lutar. Os campings e as férias na natureza continuarão a ser muito populares, assim como os hotéis sofisticados e luxuosos.
Fonte: Notícia Idealista / Relatório “The Lighthouse H2 2023 – European Property Market Outlook” do BNP Paribas REIM
