Como está o contexto de inflação a impactar a promoção de habitação em Portugal?
O aumento do preço da energia e o desequilíbrio entre uma oferta limitada (pela disrupção das cadeias de produção e abastecimento e escassez de matérias-primas) e uma procura elevada, deverão criar uma pressão de subida maior e mais prolongada sobre a inflação.
Por seu lado, os custos de construção têm sido fortemente impactados pelo aumento do preço das matérias-primas, assim como pela escassez de mão-de-obra. Os elevados custos de construção enfrentados neste momento de mercado, que podem ascender a mais de €1.900/m2 segundo a Confidencial Imobiliário (Ci), colocam uma forte pressão sobre a oferta com limitações particularmente sobre a construção nova.
Que impacto nos projetos, e como se estão a superar as adversidades?
A incerteza em torno dos custos de construção e da capacidade de as famílias suportarem o seu poder de compra, num cenário inflacionista e de medidas macro prudenciais mais restritivas no acesso a crédito à habitação, representam fatores de risco no prosseguimento dos planos de desenvolvimento dos promotores.
Além do tempo de licenciamento dos projetos e custo inerente, esta incerteza pode ser outro fator contribuidor para um decréscimo da oferta atual e futura.
Quer os fogos licenciados, quer os fogos em licenciamento, reduziram na ordem dos 30-50% em termos de área de construção em edifícios de apartamentos em Lisboa e no Porto até maio deste ano, segundo a Ci.
Assim, os fundamentais de mercado no setor residencial mantêm-se, com uma oferta escassa face à forte procura das famílias portuguesas e dos investidores estrangeiros, permitido aos promotores manter os preços elevados (inclusive com incrementos) e ainda reduzir as taxas de desconto aplicadas na negociação do preço final.
Como fazer face a este aumento dos custos de construção?
Uma forma de os promotores se acautelarem seria partilhar o risco com o comprador através de uma componente variável do preço indexada a indicadores-chave como inflação e custos de construção. Desta forma, o promotor consegue assegurar melhor a sua margem de lucro e o comprador poderá ter acesso a um preço de compra menos “empolado”.
Artigo de opinião de Sílvia Dragomir – Head of Research for Real Estate & Sustainability da Worx, publicado na revista Vida Imobiliária de Outubro de 2022.
