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Mercado imobiliário: balanço de 2022 e tendências para 2023

Com o ano a chegar ao fim, apresentamos um resumo da atividade do mercado imobiliário no ano de 2022, e perspetivamos as tendências que devem marcar o decurso de 2023 neste setor.

Pedro Rutkowski, o nosso CEO, fala do grande desafio que o aumento da inflação trará ao mercado imobiliário numa ótica produtiva: “acreditamos que em 2023 virão tempos de mudança e adaptação necessária, onde certamente também existirão boas oportunidades” e atribui especial importância à capacidade do país atrair, captar e fomentar o investimento institucional nacional e internacional.

 

Atividade ocupacional de escritórios em máximos históricos, com previsão de 275.000 m2

O mercado ocupacional de escritórios revelou um crescimento homólogo de 88%, atingindo um valor histórico de 259.100 m2 de área transacionada na Grande Lisboa entre janeiro e novembro de 2022. O negócio médio aumentou para 1.390 m2, que compara com 1.180 m2 em 2021, justificado pelo elevado número de negócios acima de 1.000 m2 (27%).

A Worx mantém as previsões apontadas no último WMarket Review Mid-year 2022, estimando que o ano de 2022 feche a atividade ocupacional em cerca de 275.000 m2 transacionados na Grande Lisboa, duplicando os valores do ano 2021.

Do apurado ao momento, o Parque das Nações (zona 5) e as Zonas Emergentes (zona 3) foram as zonas mais procuradas, com uma representatividade de 27% e 20% na absorção total, respetivamente, influenciadas pelos maiores negócios do ano.

A ocupação de quase 28.000 m2 da Fidelidade, na sua futura sede em Entrecampos, e a compra pelo BNP Paribas de dois edifícios em construção no Parque das Nações, com mais de 38.000 m2, protagonizaram as maiores operações do ano.

As zonas prime (zonas 1 e 2) mantiveram uma concentração elevada da procura por parte das empresas (19%), com destaque para dois negócios de operadoras de espaços flexíveis em localizações centrais, nomeadamente a WeWork com 5.810 m2 e a Idea Spaces com 4.210 m2 – os maiores negócios do departamento de Agency da Worx no ano transato.

Para 2023, antecipa-se um clima de dinamismo moderado na atividade ocupacional de escritórios, ainda que claramente abaixo de um ano histórico como 2022. Assim, e dado que 64% da oferta projetada para 2023 encontra-se pré-arrendada, perspetiva-se uma subida moderada da taxa de desocupação global no mercado imobiliário da Grande Lisboa.

Com os crescentes requisitos por parte das empresas, a taxa de desocupação deverá apresentar uma dinâmica a duas velocidades – reduzida disponibilidade nas zonas mais centrais de Lisboa e em edifícios novos/remodelados, e níveis mais elevados de desocupação em zonas periféricas, sem acesso a metro e em que o parque de escritórios seja mais desatualizado.

As rendas prime brutas ainda deverão apresentar margem para ligeiros aumentos nas zonas prime e ribeirinhas, segundo as negociações em curso. No entanto, face aos acentuados aumentos dos custos de fit out, os proprietários deverão estar mais disponíveis para prestar incentivos e contribuições de forma a motivar as empresas a optar pela mudança de espaços.

 

Investimento no mercado imobiliário comercial deverá ultrapassar a marca dos €2.500 milhões

O mercado de investimento em imobiliário comercial registou cerca de €1.760 milhões até novembro de 2022 contabilizados pela Worx, porém este valor poderá ser substancialmente superior.

Segundo as nossas estimativas, o volume final do ano deverá ultrapassar seguramente a marca dos €2.500 milhões canalizados para ativos de rendimento em 2022 (altamente influenciado pelo fecho ainda não confirmado do portfólio Crow).

O sector de escritórios assumiu a liderança no volume de investimento fechado à data, contabilizando 31% do investimento, sinal da sua resiliência histórica a nível de performance e preço. O portfólio EREF composto por 3 ativos vendido ao Castel Group por €110-120 milhões foi o mais preponderante enquanto a quinta maior transação.

As duas carteiras adquiridas pela Blackstone, o Connect por €208 milhões e o Linda por €125 milhões – o maior e o quarto maior negócio até ao momento, respetivamente – contribuíram para um investimento no setor industrial e logístico de €525 milhões, a segunda maior fatia de 30% do capital alocado.

Também o sector alternativo e o sector hoteleiro, representando 14% e 13% do investimento total respetivamente, protagonizaram grandes operações. Destaca-se o segmento das residências de estudantes, em que a carteira da Smart Studios vendida à Round Hill Capital & Canada Pension Fund por €200 milhões foi a terceira maior transação.

O setor de retalho, apesar de ter captado apenas 11% do volume de investimento, protagonizou a segunda maior operação de venda – o Atrium Saldanha vendido à Sonae Sierra & Bankinter por €205 milhões.
Num contexto macroeconómico de condições financeiras mais restritivas, aumento das taxas de juro de referência e inflação elevada, os investidores estão a fechar negócios em fases avançadas, mas estão a adotar uma abordagem de “esperar para ver” para novos investimentos e entrarão num processo de “descoberta de preços”. Assim, o volume de investimento em 2023 será afetado, com um abrandamento no mercado imobiliário, esperado especialmente no primeiro semestre do ano.

“Espera-se uma descompressão das yields prime em todos os sectores após o aumento das taxas de juro e ativos sem risco (OTs), que o mercado imobiliário nacional ainda não comportou na integridade. Isto irá estabelecer um “novo normal” para as yields de referência no mercado” esclarece a responsável pela área de Research, Silvia Dragomir.

No entanto, o mercado imobiliário comercial continua a ser uma alternativa de investimento atrativa dado que, embora os spreads face às OTs possam diminuir, uma parte substancial dos ganhos de capital deste tipo de ativos provém de ganhos de saída que em Portugal não esperam uma forte quebra, segundo o European Property Market Outlook 2022 do nosso parceiro BNP Paribas Real Estate.

Perante a dificuldade de acesso a financiamento bancário, tanto pela normalização da política monetária do BCE como pela aplicação da EU Taxonomy, os investidores terão de diversificar a forma como se financiam através de formas complementares (e.g. joint ventures, mezzanine loans, equity finance). E, ainda, terão de definir as suas expectativas de retorno para chegar a acordo com os vendedores sobre o “teto” dos preços e para serem concretizados os negócios.

 

Sustentabilidade é garantidamente um must have para o mercado imobiliário

Os proprietários de edifícios estão a apostar em força na obtenção das principais certificações de sustentabilidade. Considerando o atraso que existe na oferta do mercado imobiliário português face ao contexto europeu, é relevante que as certificações sejam agora vistas como algo imperativo, um must have. Há empresas multinacionais que praticamente já só olham para edifícios certificados e os investidores institucionais, especialmente os ligados aos mercados de capitais, também apresentam requisitos nesse sentido.

Os green leases selam esse compromisso entre as partes, de modo a serem ambas responsáveis na construção, exploração e utilização dos edifícios. Pedro Rutkowski salienta que “na Worx já estamos a aconselhar os nossos clientes nesse sentido, antecipando as necessidades do mercado imobiliário e garantindo que não se incorre mais adiante em elevados custos de transição. Esta é uma área em que a parceria com a Átomo Capital Partners tem sido crucial”.

Os investidores vão cada vez mais fazer o assessment do ESG nas novas aquisições, seja de performance ESG como de resiliência às alterações climáticas, pois acredita-se que estes ativos vão atrair mais inquilinos, melhorar a taxa de ocupação, vão ser mais eficientes, pagar mais pelo espaço a seu tempo, ter melhor rentabilidade e menor risco percepcionado.

As conclusões do mais recente relatório REvolution – An ESG roadmap for Real Estate, lançado pela Worx em conjunto com a PwC, a CCR Legal e a Átomo Capital Partners, vão nesse sentido – 91% dos proprietários de escritórios acredita que as certificações podem vir a proporcionar uma redução dos custos operacionais, 65% dos ocupantes de escritórios considera que a sua organização estaria disposta a pagar mais por espaços de escritórios certificados, 100% dos proprietários acredita que estas representam uma valorização no valor de venda.

 

Balanço de 2022 com os olhos postos em 2023

Bernardo Zammit e Vasconcelos, Head of Agency da Worx, menciona que “o ano de 2022 foi um ano recorde a nível de transações no mercado imobiliário, o que traz um clima de otimismo ao sector. Olhando para 2023, o crescimento contínuo das tecnológicas a operar no nosso mercado e a crescente absorção de espaços dos operadores de flex office irão caracterizar a dinâmica ocupacional no mercado de escritórios de Lisboa. Ainda que seja expectável uma correção da absorção em 2023 para níveis inferiores aos de 2022, a consolidação dos modelos híbridos de trabalho nos diferentes sectores de negócio e a entrada de novas empresas no mercado, inevitavelmente, manterão o sector numa performance transacional acima da média dos últimos 5 anos”.

“Os crescentes critérios de exigência dos arrendatários, finalmente em linha com os restantes mercados europeus, também estão a entrar num novo patamar. Nesse sentido, ativos novos de referência e com superiores critérios de qualidade e sustentabilidade, como o World Trade Center ou o Oriente Green Campus, irão seguramente ser nomes a reter no panorama das transações de 2023” acrescenta o responsável de Agency.

Quanto ao departamento de Capital Markets da Worx, protagonizou operações de relevo no mercado imobiliário, das quais se destaca a venda pelo Santander Asset Management do Ramalho Ortigão 51 por um valor superior a €50 milhões. Também importantes foram a recente venda do Jean Monnet pelo BPI Gestão de Ativos, onde se encontra a sede do BPI e a sede da Comissão Europeia, e do Berna 54 vendido pela Norfin. Enquanto ativos para promoção e reabilitação urbana, destacam-se a venda dos terrenos da antiga Fábrica Favorita e do Hotel Atlantis no Autódromo do Estoril.

Francisco Caldeira, Investment Consultant da Worx, salienta que “foram operações de grande reconhecimento que revelam não só a confiança depositada pelos nossos clientes para valorizar e posicionar os seus ativos, como uma grande resiliência do mercado imobiliário de investimento em 2022”.

Ao fazer o balanço de 2022, Pedro Rutkowski considera que “este foi um excelente ano para a Worx, refletindo o dinamismo do mercado imobiliário. Temos acompanhado vários ciclos e fases do setor, e a nossa capacidade de adaptação e inovação na forma como somos parceiros dos nossos clientes, têm-nos mantido sempre resilientes. 2023 será um ano com produtos relevantes a surgir no mercado imobiliário, quer edifícios, quer terrenos, o que nos permite olhar para um futuro com otimismo e entusiasmo.”

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