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Recuperar em 2022 para reposicionar em 2023: análise da operação hoteleira

A performance, quer do mercado de investimento como da operação hoteleira, tornam o balanço de 2022 bastante positivo.

O investimento imobiliário comercial em Portugal excedeu um volume de €1.660 milhões em Portugal até setembro, representando um crescimento homólogo de 35%. O setor hoteleiro concentrou a terceira maior fatia da alocação de capital, acumulando um volume na ordem dos €240 milhões. Destacam-se as aquisições do Pestana Blue Alvor por €75-80 milhões e do The Lodge Hotel por €40-50 milhões.

 

Como evoluiu a procura turística?

A procura turística acumulada a outubro recuperou praticamente aos níveis de 2019, encontrando-se apenas 2% abaixo, com mais de 61,5 milhões de dormidas. O Algarve e a Área Metropolitana de Lisboa prevalecem as zonas mais atrativas do país, com uma quota de 30% e 25% de dormidas, em linha com a distribuição pré-pandémica.

A operação hoteleira também revela uma performance robusta. O RevPAR encontrava-se em €57,6 de média nacional a outubro, o que representa um crescimento homólogo de 12% face a 2019. A Madeira, o Alentejo e os Açores foram os mercados que mais cresceram nesse aspeto face a 2019, na ordem dos 31%, 22% e 21%, respetivamente. Este indicador foi principalmente influenciado pelo aumento do ADR que cresceu 13% face ao período homólogo de 2019, atingindo crescimentos de na ordem dos 20% na Madeira, Alentejo e Algarve.

 

Quais as tendências previstas para a operação hoteleira?

Para 2023, antecipamos algum abrandamento na disponibilidade das famílias despenderem as suas poupanças em viagens dado que o Reino Unido, Alemanha e Espanha são os principais mercados emissores e os dois primeiros deverão entrar em recessão em 2023, segundo a OCDE.

Uma tendência que poderá vir a observar-se é a adaptação da marca hoteleira, do tipo de oferta ou da promoção dos hotéis aos mercados emissores e ao perfil de procura com maior potencial de crescimento e de resiliência nos próximos tempos. Uma análise que deve ser feita pelos operadores a fim de garantir a rentabilidade desejada nos tempos vindouros.

 

Quais as novas abordagens na operação hoteleira?

Notamos já algumas abordagens a conceitos emergentes e inovadores no nosso mercado, as designadas branded residences, residências de luxo associadas a uma marca. Um dos principais drivers deste conceito pode ser a resiliência deste segmento face às alterações no poder de compra no contexto inflacionista.

Também os apartamentos turísticos e serviced apartments deverão ser um formato em crescimento uma vez que se apresentam como uma alternativa de investimento para vistos gold nos centros urbanos, que cresceram 27% em volume até novembro.

Paralelamente, os operadores e proprietários que quiserem manter os seus ativos imobiliários atrativos para o mercado de investimento comercial vão ter de adaptar os ativos aos novos requisitos do mercado no âmbito da sustentabilidade. Até ao momento, o aumento dos preços da energia foi um dos principais desafios da atual conjuntura pelo que o foco tem estado bastante na eficiência energética e soluções de autoconsumo, mas perspectivando o futuro, também as certificações energéticas e selos de sustentabilidade vão ter um papel preponderante na atração de capital institucional.

Em síntese, encontramo-nos num enquadramento favorável para o setor repensar e reposicionar os seus ativos hoteleiros por forma a beneficiar dos frutos que Portugal continua a apresentar enquanto um forte destino turístico no quadro europeu – designadamente baixo custo de vida, bom clima, oferta cultural e gastronómica, bem como uma diversificada oferta turística.

 

Artigo de opinião de Silvia Dragomir – Head of Research for Real Estate & Sustainability da Worx, publicado na revista Hotelaria, de Janeiro de 2023.

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